ParcelIQ · Vodič za kupce zemljišta
Što posrednik mora provjeriti kod prodaje zemljišta? Članak 24. Zakona o posredovanju (NN 69/26)
Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/26) na snazi je od 7. srpnja 2026. Njegov članak 24. nabraja što se posrednik obvezuje učiniti ugovorom o posredovanju. Za zemljište su posebno važne tri točke: uvid u isprave o vlasništvu, provjera namjene prema propisima o prostornom uređenju i obavijest nalogodavcu o svim važnim okolnostima. Ovaj vodič prevodi te obveze u praktičan redoslijed rada.
Koje obveze iz članka 24. vrijede za zemljište?
Prema članku 24. posrednik se obvezuje, među ostalim, upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine (točka 2.), pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo (točka 3.), a ako je predmet posredovanja zemljište, provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornome uređenju (točka 7.). Točka 8. dodaje obvezu obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate. Nalogodavac pak prema članku 25. treba upozoriti posrednika na uknjižene i neuknjižene terete.
Kako dokumentirati uvid u vlasništvo?
Pribavite aktualni zemljišnoknjižni izvadak za svaku česticu iz ponude i zabilježite datum uvida. A list opisuje nekretninu, B list vlasnike i suvlasničke udjele, a C list terete poput hipoteka i služnosti. Provjerite plombe, jer upućuju na postupke koji još nisu provedeni. Usporedite zemljišnoknjižnu i katastarsku oznaku te površinu: razlike nisu rijetke i treba ih navesti u spisu, a ne prešutjeti.
Kako provjeriti namjenu zemljišta prema prostornim planovima?
Namjenu određuju važeći prostorni planovi svih razina, a ne katastarska kultura ni opis u oglasu. Službeni put je lokacijska informacija iz članka 37. Zakona o prostornom uređenju (NN 155/25): sadrži dijelove odredbi za provedbu iz važećih planova za navedeno zemljište. Provjerite cijelu površinu čestice, jer jedna čestica može ležati u više zona ili samo dijelom u građevinskom području. Rezultat zapišite zajedno s nazivom plana, službenim glasilom i datumom.
Koje okolnosti treba javiti nalogodavcu?
Točka 8. obuhvaća okolnosti koje posrednik zna ili mora znati. Kod zemljišta to su najčešće: djelomično građevinsko područje, nedostatak neposrednog pristupa prometnoj površini, upisani tereti i plombe, neusklađenost katastra i zemljišne knjige, obveza donošenja urbanističkog plana uređenja prije gradnje te zaštićena područja ili koridori infrastrukture. Navedite izvor i datum svake okolnosti kako bi nalogodavac mogao sam provjeriti nalaz.
Kako složiti spis jedne nekretnine?
Za svaku ponudu vodite isti obrazac: identitet čestica, izvadak s datumom, namjena i plan s izvorom, pristup, poznata ograničenja te usporedive cijene s datumom i vrstom podatka (tražena cijena ili ostvarena kupoprodaja). Takav spis olakšava odgovore kupcima, a nalogodavcu daje jasan pregled onoga što je provjereno i onoga što još treba službeno potvrditi.
Isprobajte na svojoj čestici
U ParcelIQ-u pronađite česticu po katastarskoj općini i broju, otvorite analizu i pogledajte dostupnu plansku namjenu s nazivom plana i datumom, presjek zona s česticom kada je obrađen, pristup i poznata ograničenja. Nalaz koristite kao radni pregled za spis; službenu potvrdu namjene daje lokacijska informacija nadležnog tijela.
Otvori kartu Hrvatske