ParcelIQ · Vodič za kupce zemljišta
Može li se graditi na poljoprivrednom zemljištu i izvan građevinskog područja?
Oranica ili livada u katastru ne znači da je gradnja zabranjena, ali ni da je dopuštena. Odlučuju prostorni plan i položaj čestice u odnosu na granicu građevinskog područja. Izvan njega zakon dopušta samo određene vrste zahvata, a lokalni plan ih mora predvidjeti i može postaviti strože uvjete.
Je li katastarska kultura isto što i namjena?
Nije. Prema članku 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu (NN 20/18, 115/18, 98/19, 57/22, 136/25) poljoprivrednim zemljištem smatraju se površine opisane u katastru kao oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi i slično. Mogućnost gradnje određuje prostorni plan. Čestica opisana kao oranica može biti unutar građevinskog područja, a ona opisana kao dvorište može biti izvan njega.
Što se može planirati izvan građevinskog područja?
Članak 48. Zakona o prostornom uređenju (NN 155/25) nabraja zahvate koji se izvan građevinskog područja mogu planirati, među ostalim: građevine poljoprivredne namjene sukladno propisima iz poljoprivrede, građevine za šumarstvo i lovstvo, rekonstrukcije postojećih građevina, stambenu i pomoćnu građevinu za vlastite potrebe na zemljištu u privatnom vlasništvu od 20 ha i više te građevinu za seoski turizam na prethodno kultiviranom zemljištu od 2 ha i više. Za posljednja dva slučaja vrijedi iznimka za područja zaštićena propisima o zaštiti prirode.
Što znači gospodarska i pravna cjelina?
Za stambenu građevinu na 20 ha i građevinu za seoski turizam na 2 ha zemljište na jednoj ili više čestica čini gospodarsku i pravnu cjelinu. Prema članku 48. stavcima 4. i 5. takve se čestice ne mogu otuđivati pojedinačno, nego samo zajedno, a u zemljišnu knjigu upisuje se zabilježba. Pri kupnji provjerite postoji li takva zabilježba ili građevinska dozvola koja je nalaže.
Kada se plaća naknada za promjenu namjene?
Članak 23. Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisuje jednokratnu naknadu za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta. Plaća se prema površini građevne čestice utvrđene izvršnim aktom kojim se odobrava građenje, odnosno prema površini zemljišta ispod zgrade ozakonjene rješenjem o izvedenom stanju. Članak 26. oslobađa investitora naknade u nabrojanim slučajevima, među ostalim pri gradnji gospodarskih građevina isključivo za poljoprivrednu djelatnost na vlastitom gospodarstvu te stambene građevine do 400 m² građevinske (bruto) površine unutar građevinskog područja. Rješenje o oslobađanju donosi nadležno upravno tijelo.
Čestica je samo dijelom u građevinskom području: što sada?
Gradi se samo na dijelu unutar granice i u skladu s pravilima zone. Prema članku 202. stavku 3. Zakona o prostornom uređenju parcelacija zemljišta izvan granica građevinskog područja radi povećanja građevne čestice unutar granice nije dopuštena. Zato površina dijela izvan granice ne povećava dopuštenu gradnju, iako ulazi u cijenu čestice.
Isprobajte na svojoj čestici
U ParcelIQ-u otvorite česticu i provjerite dostupnu plansku namjenu, položaj u odnosu na građevinsko područje i zaštićena područja. Za zahvat izvan građevinskog područja provjerite odredbe lokalnog plana za tu vrstu građevine prije ponude.
Otvori kartu Hrvatske