ParcelIQ · Vodič za kupce zemljišta
Kako pročitati zonu iz GUP-a ili UPU-a te koeficijente kig i kis?
Oznaka zone na karti plana tek je početak. Što se na čestici smije graditi piše u odredbama za provedbu tog plana: namjena, najmanja građevna čestica, koeficijenti izgrađenosti i iskoristivosti, visina, broj etaža i udaljenosti. Ovaj vodič objašnjava kojim redom čitati planove i kako iz koeficijenata dobiti okvirnu površinu gradnje.
Koji plan vrijedi za moju česticu?
Prema članku 84. Zakona o prostornom uređenju (NN 155/25) prostorni planovi lokalne razine su prostorni plan uređenja grada odnosno općine, generalni urbanistički plan (GUP) i urbanistički plan uređenja (UPU). GUP se prema članku 104. donosi za Grad Zagreb i središnja naselja velikih gradova te za druga područja kada je tako određeno. UPU detaljno uređuje dijelove građevinskih područja, primjerice neizgrađene i neopremljene dijelove (članak 106.). Planovi doneseni prije 1. siječnja 2026. i dalje se primjenjuju, a mijenjaju se prema novim razinama planova.
Kako pronaći zonu i njezina pravila?
Na kartografskom prikazu korištenja i namjene površina pronađite česticu i oznaku zone. Oznake nisu jedinstvene na razini države: značenje svake definira legenda i tekst konkretnog plana. Zatim u odredbama za provedbu pronađite članke za tu namjenu i vrstu građevine. Ako UPU obuhvaća česticu, on detaljnije razrađuje pravila šireg plana, pa provjerite oba i njihove datume izmjena.
Što znače kig i kis?
Koeficijent izgrađenosti (kig) odnos je izgrađene, tlocrtne površine građevina i površine građevne čestice. Koeficijent iskoristivosti (kis) odnos je građevinske (bruto) površine svih etaža i površine građevne čestice; neki planovi razlikuju nadzemni i podzemni kis. Točan način obračuna, uključujući što ulazi u tlocrtnu površinu, propisuje plan, a građevinska (bruto) površina računa se prema Pravilniku o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade (NN 93/17), koji je ostao na snazi i uz novi zakon.
Primjer izračuna
Za građevnu česticu od 600 m² u zoni s kig 0,3 i kis 0,9 najveća tlocrtna površina iznosi 600 × 0,3 = 180 m², a najveća bruto površina svih etaža 600 × 0,9 = 540 m². Brojke su ilustrativne. Stvarni okvir dodatno smanjuju najveća visina i broj etaža, udaljenosti od međa i regulacijskog pravca te zelene površine koje plan zahtijeva. Ako čestica samo dijelom leži u zoni, računa se površina građevne čestice koju plan dopušta, a ne cijela katastarska čestica.
Na što najčešće treba paziti?
Provjerite najmanju površinu i širinu građevne čestice, uvjet neposrednog pristupa prometnoj površini, obvezu donošenja UPU-a prije gradnje te posebne uvjete zaštite kulturnih dobara i prirode. Kod izmjena plana uvijek koristite pročišćeni tekst ili sve objave u službenom glasilu, jer se koeficijenti i visine u izmjenama često mijenjaju.
Isprobajte na svojoj čestici
U ParcelIQ-u otvorite česticu i pogledajte dostupni nalaz namjene s nazivom plana i izvorom. Kada je pravilo plana povezano s česticom, analiza uz njega prikazuje dostupne parametre poput kig, kis i visine s izvorom. Konačne uvjete za projekt potvrđuje projektant prema važećem planu.
Otvori kartu Hrvatske