ParcelIQ · Vodič za kupce zemljišta
Kupnja zemljišta u Hrvatskoj za strane državljane: popis provjera
Za kupca iz inozemstva prvo je pitanje smije li uopće steći vlasništvo određene nekretnine. Odgovor ovisi o državljanstvu kupca i o tome je li zemljište poljoprivredno. Nakon toga slijede iste provjere kao za domaćeg kupca: vlasništvo, plan, pristup i troškovi.
Mogu li državljani EU-a kupiti zemljište?
Prema članku 358.a Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 i izmjene, posljednja NN 52/25) državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije i Europskoga gospodarskog prostora stječu vlasništvo nekretnina pod istim pretpostavkama kao hrvatski državljani. Izmjena iz 2025. proširuje to na države članice OECD-a i pristupnice njegovih kodeksa od pristupanja Hrvatske OECD-u, pa za kupce iz takvih država provjerite primjenjuje li se ta odredba na dan kupnje.
Što vrijedi za državljane trećih država?
Strane osobe na koje se ne odnosi članak 358.a mogu, uz uzajamnost, stjecati vlasništvo nekretnina ako za to suglasnost da ministar nadležan za poslove pravosuđa (članak 356.). Pravni posao bez potrebne suglasnosti je ništetan, a nakon odbijenog zahtjeva novi zahtjev za istu nekretninu može se podnijeti tek nakon pet godina (članak 357.). Stranci ne mogu steći nekretnine na područjima koja su zakonom isključena radi zaštite interesa i sigurnosti države (članak 358.).
Je li poljoprivredno zemljište posebno?
Jest. Prema članku 2. Zakona o poljoprivrednom zemljištu strane osobe ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drukčije određeno, a nasljeđivanjem ga mogu steći uz uzajamnost. Istekom prijelaznog razdoblja iz Ugovora o pristupanju, od 1. srpnja 2023. državljani i pravne osobe iz EU-a i EGP-a stječu poljoprivredno zemljište pod jednakim uvjetima kao domaći kupci. Zato prije ugovora provjerite je li čestica poljoprivredno zemljište prema katastru i planu.
Koji su koraci kupnje?
Kupac treba hrvatski osobni identifikacijski broj (OIB), koji izdaje Porezna uprava. Prije ugovora pribavite aktualni zemljišnoknjižni izvadak i provjerite namjenu u važećem planu, primjerice lokacijskom informacijom. Ugovor se potpisuje s ovjerom potpisa prodavatelja kod javnog bilježnika radi upisa u zemljišnu knjigu. Nakon stjecanja prijavljuje se porez na promet nekretnina prema Zakonu o porezu na promet nekretnina; stopu i moguća oslobođenja provjerite kod Porezne uprave za svoj slučaj.
Kratki popis provjera prije potpisa
1. Smijem li steći ovu nekretninu s obzirom na državljanstvo i vrstu zemljišta? 2. Tko su vlasnici i postoje li tereti ili plombe? 3. Odgovaraju li katastar i zemljišna knjiga stanju na terenu? 4. Što plan dopušta na cijeloj površini čestice? 5. Postoji li pristup prometnoj površini i priključci? 6. Koliki su ukupni troškovi: cijena, porez, javni bilježnik, projektiranje i priključci? Za pravni posao angažirajte odvjetnika ili javnog bilježnika koji radi na jeziku koji razumijete.
Isprobajte na svojoj čestici
U ParcelIQ-u pronađite česticu i pogledajte dostupne podatke o planu, katastarskoj kulturi, pristupu i ograničenjima, uz izvor i datum. Sučelje je dostupno i na engleskom, njemačkom, francuskom i španjolskom, a pravne uvjete stjecanja potvrdite sa savjetnikom prije ugovora.
Otvori kartu Hrvatske